原標題：房企中報觀察丨利潤比規模更重要，「不賺錢的地不會去買」
第二批「雙集中」供地即將來臨，據澎湃新聞（www.thepaper.cn）從各大上市開發商在2021年中期業績會上的表態發現，大多數認為在目前「三道紅線」、融資收緊、限制拿地總金額的情況下，下半年的拿地要愈發謹慎，拿地金額都會控制在權益銷售比40%以內，期望以合理的價格獲取土地，公司發展以穩為主，保證現金流的穩定。
上半年土地市場「內卷」，有房企一塊地都沒拿
寶龍地產（01238.HK）總裁許華芳在公司2021年中期業績會上稱，「今年上半年，在集中供地的城市中，寶龍地產一塊地也沒拿。在集中供地的城市中，算來算去上海利潤最好，而其他地方利潤比較薄。」許華芳表示，土地市場還是應該回歸理性，如果土地太貴，又控制了房子的售價，加上監管還比較嚴，開發商的生意是很難進行。因此寶龍地產調整了策略，避開較熱的土地。
另一家開發商三盛控股（02183.HK）董事長林榮濱談及上半年拿地的情況時表示，政府實施集中供地，目的是為了降地價，但就第一次集中供地情況看，效果不好，甚至把地價推得更高。第一批拿地的結果，大概率看利潤率跟毛利率都會非常低。林榮濱稱，這種情況下，政府給集中供地按下暫停鍵。第二批集中供地政策發生了很多變化，導向更傾向於競爭品質，給房企留有一定的盈利空間，這對房地產行業是好的。
正榮地產（06158.HK）董事會主席兼行政總裁黃仙枝認為，今年三道紅線和集中供地政策對整個地產行業影響非常大。第一批供地雖然土地放量比較大，但價格端，在起拍價、競配建、競自持上做了諸多限制，熱點城市價格還是在往上走，未來利潤率還是會隨著市場往下走，不過還是有一定的空間。
中國奧園（03883.HK）執行董事、營運總裁馬軍表示，今年上半年公司拿的項目不是很多，目前在觀察雙集中的供地情況，現階段加緊布局三道紅線的問題，投資關心現有舊改項目的轉化，全年拿地不超過原來的300億元的土地購置金額，會適當補充一些貨量。另外，上半年的土拍雖然成交面積較往年有所下降，但土地單方造價明顯提高。後續第二輪集中供地，希望對地價有相應的緩衝辦法。
8月中旬有消息稱，監管層召開了閉門會議，對部分集中供地試點城市的供地部門作出新部署。在地價方面，會議要求「單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率」；在達到地價或溢價率上限的時候，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號等方式確定競得人。
隨之，多地宣布延期第二批集中供地的出讓，在原有規則的基礎上進行補充更新，如提出「限房價、定品質、競地價」的競拍規則、禁止多個馬甲同時競拍同一幅地塊、加強審查購地資金來源、競現房銷售的比例、競全裝修房屋的比例」，打破以價高者得的原則等等。全面落實「穩地價、穩房價、穩預期」的房地產長效機制。
以穩為主不再唯規模論，下半年土地市場會更理性
從澎湃新聞整理的多家房企對下半年土地市場的判斷來看，大部分開發商認為第二、第三次集中供地的規則會有所改變，市場走向有望趨於平穩。
「下半年在拿地方面會相對保守，市場壓力會比較大，整個融資市場的信貸市場壓力也比較大，銷售壓力也大，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過去一樣拿地，會吞掉我很多利潤，未來希望獨資的項目更多。我們現在需要安全。在這個目標下拿地就必須這樣，這就是選擇。」融創中國（01918.HK）董事會主席孫宏斌在公司2021年中期業績會上表示，預計公司下半年權益拿地銷售比將控制在20%以內，全年權益拿地銷售比將控制在30%以內。
對於華潤置地（01109.HK）下半年拿地的節奏，華潤置地總裁李欣認為，拿地的規則在變，華潤置地下半年的打法堅持量入為出，堅持回報底線，符合華潤置地聚焦區域、產品方向和回報率的土地會予以考慮的。
中海集團董事長顏建國認為，從土地端預測下半年會更加理性一點，不會像上半年這樣熱，土拍政策也在調整，行業會更加理性的發展。「上半年總的來看拿地比預期稍微少了一點點，但是投資紀律重要過拿地本身，不會為買地而買地。投資的目標最終還是要看土地市場的競爭情況，中海不賺錢的地不會去買。所以主要是看看最後集中供地的城市，競爭情況以及政府的新的規則。」
對於即將到來的第二批集中供地，正榮地產董事會主席兼行政總裁黃仙枝表示，如果土地價格能真正降下來，對開發商的品質提升和所有房企的利潤空間都有好處。黃仙枝預計，第二批土地留了一定空間給房企。
祥生控股集團（02599.HK）首席財務官談銘恆在業績會上表示，公司會採取多元化拿地的政策，拓展開發模式，加大合作開發力度。祥生控股集團常務副總裁韓波認為，現在很多城市出台了新的政策來提升土拍市場的供地節奏控制，提升土拍市場的穩定性，讓企業以合理的成本和合理的土地價格獲得土地，從而提升項目利潤率。
龍光地產行政總裁賴卓斌對於在集中供地方面拿地認為，「第一次集中供地大家各方面的一些經驗可能不是太夠，局部一些城市地價過熱，導致拿這些地就沒什麼利潤。第二次在規則方面做了比較大的修改，這是比較積極和正面的，無論是控制溢價率也好，強調品質也好，對整個行業利潤率都是有一個幫助的。從第二次集中供地開始，整個行業利潤率會有逐步探底的過程，慢慢會有回升。」但賴卓斌也強調，不能對利潤率有過高的期望，這不符合各方利益，在第二次集中供地之後，利潤率會回到行業比較合理的水平。
「公司對首輪集中供地做過測算，約60%的土地都不太賺錢，很多地塊甚至是虧損的。沒必要去做虧本生意。
下半年會有一些窗口期，如果下半年地價比較理性，公司會加大投資。上半年調控比較密集，和集中供地有很大關係，政府希望通過集中供地穩地價、穩預期，但是效果不太好，出現一些比較貴的地、市場預期也好，如果不調控房價上行壓力會比較大。第二輪集中供地規則已經進行一些調整，但整體政策還是偏緊，緊到一定程度，會有適度的放鬆。」世茂集團（00813.HK）總裁許世壇在業績會上如是說。
旭輝控股集團（00884.HK）CEO林峰預計，下半年集中供地的城市應該會有更多的投資機會，不是集中出讓土地但供求健康的城市也會有更好的投資機會。公司會盤活土地儲備，加快滾動開發，減少資金的佔用量，減少土儲的年份，把土儲周期保持在2年左右。
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September 08, 2021 at 07:05AM
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