出品：大眼樓管
作者：肖恩
8月6日晚，上海大名城企業股份有限公司（下稱「大名城「）發佈2021年半年度報告。儘管有去年的低基數效應，但今年上半年大名城實現營業收入42.03億元，仍同比下降45.20%，實現歸母凈利潤2.39億元，同比下降21.06%，其中歸母扣非凈利潤僅0.47億元，更是同比大跌84.3%。
顯然，在今年並無明顯疫情影響的上半年，大名城的工程進度出了問題，這背後主要的原因可能與公司去年底賬面現金不足的情況有關。減少拿地、加大回款、甚至減少結轉，成為大名城竭力滿足三道紅線的無奈選擇。
歸母扣非凈利潤同比降84.3%
大名城號稱一直秉承「紮根福建本土，深耕一線城市」的發展戰略，以「布局城鎮化，打造城市綜合功能開發的城市運營商」為戰略目標。但作為閩系房企，大名城近些年的發展並不算冒進，甚至有些遲緩。
上半年實現房地產結轉收入金額41.25億元，結轉面積 31.73萬平方米，結算均價為1.3萬元/平米，相較於去年全年1.2萬/平米的結轉均價，今年上半年還提高了。在盈利能力並沒有大滑坡的情況下，大名城的扣非凈利潤大降84.3%則主要是由於在毛利潤隨著結轉同比下降的情況下，相關的銷售費用、管理費用卻仍同比增加，這導致公司的營業總成本仍然較高，進而侵蝕了扣非利潤。
事實上，查看過去十年大名城的扣非歸母近利潤情況，今年上半年僅好於2017年上半年，甚至比受疫情擾動較大的2020年還要低迷。
而大名城的結轉和營收為何出現令人大跌眼鏡的滑坡呢？
大名城在半年報中表示，公司營業收入與凈利潤的下降，主要原因為：
（1）房地產行業存在銷售周期與收入確認周期不匹配的特點，本期新增結轉項目收入及利潤較上年度減少，新獲取高毛利項目尚未竣工；
（2）公司轉讓子公司，合併範圍變動導致同比收入和利潤較上期變動減少，未來收益提前兌現，但所產生的收益為非經常性損益，從而導致本期非經常性損益大幅增加，但歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤大幅減少。
這一說法顯然是牽強的，在毛利率並沒出現大幅下降的情況下，並不存在結轉的項目利潤率高低問題。此外，公司上半年不再並表的大名城（福清）公司，從凈利潤看對於公司的結轉佔比影響較小，並不能成為營收與利潤下滑的主要原因。
少拿地、要回款、甚至減少結轉 竭力滿足三道紅線
真正令大名城意外減少結轉的原因，可能與公司2020年底的現金流緊張有關。
2020年大名城在土地儲備投入方面佔用經營活動貨幣資金80億元，以至於現金短債比出現明顯下降，2019年大名城扣除預收賬款資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為43.09%、46.96%、1.21，2020年則全面惡化至48.84%、70.90%、0.54。
無奈從2020年下半年開始，包括「三道紅線」在內的調控政策陸續襲來，而2021年上半年，中央繼續保持房地產調控不放鬆，重點城市供地「兩集中」政策發佈，金融監管不斷趨嚴。
大名城在今年開啟了全面收縮戰略，截至2021年6月末，大名城貨幣資金餘額38.31億元，資產負債率62.50%，扣除預收賬款資產負債率46.09%，凈負債率53.08%，現金短債比為1.62。
大名城主要通過三條途徑改善自身的三道紅線指標。
其一，少拿地。整個上半年大名城僅拿地1宗，2021年6月21日，公司以12.592億元的價格，獲得位於上海奉賢區庄行鎮一地塊，面積為5.49萬平方米，僅為上半年銷售面積的五分之一，謹慎擴充土地儲備。
截止上半年，大名城的土地儲備為183.17萬平米，這個土地儲備對於2020年117.85萬平米的銷售面積來說，捉襟見肘。加上今後或出台拿地額不能超過銷售額40%的紅線，而今年大名城的銷售卻遇冷，這或將大大限制了大名城未來土地儲備的擴張。
其二，回款不濟，出售子公司。2021年半年度大名城房地產銷售面積26.42萬平方米，銷售金額48.20億元，分別較去年同期39.50萬平方米、70.64億元的成績分別下滑33%、68%。
大名城的全資子公司「名城福建」向福清中聯置業有限公司轉讓所持項目公司名城地產（福清）有限公司（目標公司）55%的股權，轉讓價款為8.24億元，上半年錄得投資收益2.54億元，在相當程度改善利潤表和現金流。
其三，放慢竣工結轉節奏。截止2020年底，大名城的待結轉面積169.06萬平方米，而截止今年6月底，末待結轉面積150.71萬平方米。可見，在上半年基本沒有拿地的情況下，大名城上半年基本上沒有怎麼去化庫存，從公司的合同負債科目也可以看出同樣的情況。
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August 09, 2021 at 04:27PM
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