原標題：「三條紅線」下房企的安全邊界線與利潤保衛戰
在樓市調控重壓下，曾經以規模和利潤增長為追求的房企，正越來越多地關注「活下去」的命題。
8月以來，A股和H股上市的數百家房企紛紛發佈年中業績。此時距離「三條紅線」政策出台剛滿一年，但在各項調控政策的重壓下，房企的關注點已發生了明顯的變化。
「安全」和「利潤」成為多場業績會談論的主題，這並不難理解。前者是監管下的必然要求，後者則是房企發展的現實需要。如何平衡二者的關係，既考驗房企的調整空間，又關係到公司的發展潛力。
完成中報發佈的多家大型房企，都不得不面臨利潤和安全的困境。比如，萬科的歸母凈利潤為110.5億元，同比下降11.7%，近19年來首次出現中期凈利潤下降的情況。面對增收不增利等問題，萬科集團總裁、首席執行官祝九勝稱，「就像讀書時候的感覺，期中考試沒考好，不知道怎麼回答老師。」
萬科猶此，足見整個行業難言樂觀。過去半年來，多數上市房企都按照「三條紅線」標準實現了「降檔」，但也付出了一些代價，如增收不增利等。且即便如此，在償債周期內，整個行業的風險並未真正下降，行業更是甚少談論規模。
房地產無疑已迎來變革期，從中報不難看出，大部分企業都在努力擁抱不確定性。唯一可以確定的是：以規模為標尺的單一評判標準，已經發生改變。
利潤都去哪了？
今年上半年，萬科持有貨幣現金1952.2億元，扣除預售監管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍；凈負債率20.2%；剔除預收賬款的資產負債率69.7%。「三條紅線」均未踩中，繼續處於「綠檔」。
銷售方面，萬科實現合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%。
利潤的下滑就是在這種情況下出現的。對此，祝九勝歸結為三方面原因：第一，銷售規模的增長有限；第二，開發業務毛利率下降較快；第三，轉型業務帶來的影響，轉型效果要體現出來還需要時間。
在樓市調控亦步亦趨的情況下，規模增長乏力已是行業共性，毛利率下滑同樣成為常態。2021年上半年，萬科房地產及相關業務的毛利率為18.0%，較2020年同期下降6.02個百分點。「過去幾年特別是2017年以來，地售比（土地成本與銷售價格之比）一直在上升，所以開發業務的毛利率會呈現一個下降的趨勢……萬科未來這兩年還是有一定的毛利率的壓力。」萬科集團執行副總裁、財務負責人韓慧華在業績會上表示。
房企的多元化業務大多屬於「重投入、少回報」，既容易對資金鏈形成壓力，又會影響利潤率和資產回報率。但在傳統業務受到影響的情況下，多元化轉型又顯得必不可少。
正如祝九勝所言，這些因素共同對房企的利潤形成「拖累」，也使利潤率攤薄成為普遍現象。比如，富力的毛利率為21.7%，較2020年全年下降3.5個百分點；融創毛利率20.8%，比2020年略降0.2個百分點，比去年上半年下降2.2個百分點；龍湖的毛利率為27.7%，屬於行業較高水平，但也比2020年下降了1.6個百分點。
此外，富力、金地、奧園、建業、首開、遠洋、中南等一批房企則陷入「增收降利」的局面。
過去幾年來，利潤的流失已成為房地產業的常態。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報導表示，在銷售限價、土地成本提高的大趨勢下，公司近幾年只做了一件事情——在成本上作文章。公司經常提的口號是，「向融資要利潤，向管理要利潤，向工程要利潤，向供應商要利潤」。但與失去的行業紅利相比，這其中的空間並不大。
他還表示，利潤攤薄的趨勢不可避免。自2018年以來，房地產市場在嚴厲調控下仍然保持了高速增長，即使有新冠疫情的影響，全行業繼續保持著較高的銷售規模，這也支撐了大部分企業享受到這波銷售紅利。若非如此，房企利潤的下滑會更加明顯。
規模神話的終結
與利潤的下滑相比，安全是更為緊迫的問題。2018年，萬科在深圳舉辦秋季例會上打出「活下去」的標語，並被行業視為一種警示。三年後，「活下去」已然成為行業的現實。
2021年上半年，恆大的毛利和凈利潤分別為288.4億元和105.0億元，比去年同期雙雙下滑，降幅分別達到57%和29%。恆大稱，毛利下降主要是由於交付面積減少和銷售均價下降所致。恆大還披露，部分項目因未付款而處於停工狀態。
恆大的資金鏈問題早已為外界所知。這家上半年銷售規模達到3566億元的TOP3房企，近期遭遇了資金困境。除了出讓汽車、物業、零售等業務外，恆大還披露，正在尋找戰略投資者。
另一家深陷資金困境的房企華夏幸福，也在自救當中。今年上半年，華夏幸福實現銷售金額139.7億元，僅相當於去年同期（415.64億元）的34%。自今年春節前夕出現債務違約以來，華夏幸福的業務也受到不同程度的影響，並進而影響到業績表現。
除出售項目、引進戰略投資者外，華夏幸福還在推行輕資產戰略，從而減少資金沉澱的規模。
4年前，華夏幸福的規模還曾位居行業前十。有分析人士認為，上述兩家公司的現狀，說明規模已很難成為房地產業的「護城河」。相反，現階段過度追求規模反而會招致更大的風險。曾因規模擴張過快而出現債務問題的泰禾、藍光，上半年業績表現同樣不佳。
以「去槓桿」為目的的一系列政策出台，被認為是規模擴張的「大敵」。去年以來，房產融資「三條紅線」、房貸「五檔管理」等代表性政策陸續出台，樓市正式進入「后槓桿時代」。這些政策既影響到企業的規模擴張，又通過對資金端的「抽血」，令一批企業陷入風險之中。
中指研究院企業研究副總監劉水認為，政策在客觀上促使房企加大了銷售力度，通過銷售回款來彌補現金流的不足，同時也藉此實現「降檔」，回歸安全區。但企業在拿地、投資方面的支出，已不可避免地受到影響。
21世紀經濟報導梳理髮現，與去年年末相比，多數房企都在年中實現了「降檔」，「綠檔」和「黃檔」房企所佔比重也在提升。
但行業的整體風險並未真正下降。前述房企人士表示，今明兩年仍是房地產的償債周期，資金壓力會繼續存在。與此同時，政策高壓會使越來越多的房企面臨資金鏈壓力，債務違約和行業併購行為，仍有可能繼續高頻率出現。
可以確定的是，以規模為主要標尺的行業評判標準，已經不再適用。中南建設董事長陳錦石在業績會上說，「蠻幹我認為沒有必要，我們還要理性地適應政策，適應市場，要在公司高質量運營下實現最好。」
（作者：張敏 編輯：包芳鳴）
"利潤" - Google 新聞
August 31, 2021 at 11:12PM
https://ift.tt/3jvtWnx
「三條紅線」下房企的安全邊界線與利潤保衛戰 - 臺灣新浪網
"利潤" - Google 新聞
https://ift.tt/38PcTEm
Mesir News Info
Israel News info
Taiwan News Info
Vietnam News and Info
Japan News and Info Update
https://ift.tt/35B1JmQ
Bagikan Berita Ini
0 Response to "「三條紅線」下房企的安全邊界線與利潤保衛戰 - 臺灣新浪網"
Post a Comment