寒意未散，房地產行業分化加劇。《證券日報》報導，2022年上半年，大陸房地產行業的日子過得艱難。疫情反覆、樓市下滑、資金回籠慢，翹首以盼的「紅五月」未來，兩撥償債高峰卻至，「內外交困」的行業格局下，上市房企交出了一份「分化加劇」的答卷。
剔除未能如期發佈2022年中期業績的上市房企後，據樂居財經統計，在169家上市房企中，129家歸母淨利潤同比下降，佔比高達76.3％；按盈利與否區分，55家房企虧損，合計虧損額超過了595億元（人民幣，下同）。
虧損榜首為富力地產，上半年虧損69.2億元；建業地產緊隨其後，交出了虧損56億元的成績單。同期，考出「盈轉虧」成績者亦不乏陽光城等過去TOP15成員；頭部優等生和國資房企亦難逃利潤下滑窘境，好在其利潤規模仍是行業佼佼者；而在盈利榜單中，中國海外發展、萬科、保利發展、華潤置地以及龍湖集團為前五名。
「房地產行業上市公司毛利率水平整體已降至20％低點，淨利率水平逐漸向製造業靠攏，盈利規模受市場下行影響跌至近年低點，高投入高回報時代已經結束。」《證券日報》中指研究院企業事業部研究負責人劉水向分析，行業已經進入低利潤時代，待行業風險出清後，市場會進入復甦周期，上市房企毛利率水平仍有可能回升。
降價、資產減值等 是房企盈利能力下降主因
報導稱，出現在虧損名單中的房企多是已出險或面臨償債危機的房企。從樂居財經的統計數據來看，15家房企虧損額達到10億元以上，除富力地產與建業地產外，藍光發展、陽光城、正榮地產等8家房企虧損額在20億元至50億元之間；從歸母淨利率變動幅度來看，超七成房企同比下降，同比跌幅超過50％的房企高達84家。
樂居財經統計顯示，今年上半年，在169家樣本房企中，有40家房企歸母淨利潤實現正向增長，其中有一半房企的增幅沒有超過20％。同期，上市房企歸母淨利潤TOP30的門檻，僅為11.49億元，去年則為20.3億元；TOP30平均歸母淨利為37.73億元，同比減少30.8％。
中國海外發展、萬科、保利發展以及華潤置地4家房企的歸母淨利潤均超過百億元，分別為167.43億元、122.23億元、108.26億元以及106.03億元；15家房企淨利潤超過20億元，其中，龍湖集團緊隨四大「百億元淨利」房企之後，為74.8億元。
在民營房企中，奉行長期主義的龍湖集團、在市場下行期逆市進取的濱江集團，歸母淨利率有所增長；背靠國資的建發股份、京投發展等房企，盈利能力也呈現上行態勢，但增速也在10％以下。
值得關注的是，京能置業上半年轉盈為虧，歸母淨利潤同比下滑16146.48％，創下跌幅之最。
因創立以來第一次出現虧損，在9月1日的2022年中期業績說明會上，建業地產董事會主席胡葆森向全體投資人致歉。「我們一直在進行深刻的反思，從自身找原因，絕不怨天尤人，也拒絕『躺平』。」
劉水表示，從2022年上半年影響當期淨利潤水平的因素來看，一是加大存貨、投資性物業、長期股權投資等資產減值準備計提力度；二是聯合營項目收益減少；三是為應對確保現金流安全和調整投資佈局，部分房企處置非核心資產，或形成虧損；四是受宏觀經濟下行壓力大、疫情反復、居民收入預期轉弱導致購買力轉弱等因素影響。
不過，東高科技高級投資顧問畢然表示，在「保交樓」與「防風險」指導思想之下，房地產行業的底部是堅實的，從最近2季表現來看，在最困難的時刻，行業的整體營收、利潤、費用、現金流並未引發系統性風險，而是逐步探底，「我們有理由相信復甦周期會到來，促使市場再度回暖。」
總體而言，頭部優等生仍能保持利潤總額增長，但出險房企則被甩在後面，虧損或許只是開始。不難看出，在市場處在上下半場轉換期內，上市房企業績表現進一步分化。那麼，接下來具備哪種能力的房企能夠保持盈利能力上行呢？
未來市場規模 仍超10兆元
報導稱，儘管目前中國大陸的經濟環境和房地產行業形勢都不容樂觀，但多家標誌性房企管理層在2022年中期業績釋放出的訊息可知，中長期多數房企仍對市場抱有堅定的信心。
對於房地產行業發展走勢的預判，龍湖集團執行董事兼CEO陳序平表示，「今年是低開、築底、向好的態勢，整體穩中向好，全年房地產商品房成交規模比去年預計會出現30％左右的降幅，但我們還是有信心。隨著一些項目的陸續加推，8月份非常有信心實現單月增速轉正。」
「我們認為房地產行業還是主導產業，估計年銷售額維持在12兆元的水平，長期還是看好這個行業，感覺綠城（中國）未來還大有可為。」綠城中國董事會主席張亞東表示，接下來「我們會更加看重營收和利潤的有質增長，未來還會保持2位數的增長。」
談及下半場市場格局演化趨勢，中國海外發展董事會主席顏建國提出了「三個分化」：一是市場分化，一、二線和強三線城市將是主戰場；二是行業分化，房企數量將大幅減少，行業集中度將顯著提升；三是企業分化，行業容錯率下降，精準管理能力強、產品與服務口碑好的企業才能在競爭中勝出。
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September 10, 2022 at 10:38AM
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