出品：新浪財經上市公司研究院
作者：大眼樓管/肖恩
隨著各個公司的年報陸續披露，對於去年的內房企財報來說，「增收不增利」成為了業內最大的共同點。而利潤增長不及營收增速的情況，主要原因包括以下方面：
（1）因銷售均價增速不及土地成本增速、單位面積建安成增加，本導致的毛利率下滑；
（2）因財務費用、銷售費用、管理費用快速增長導致的三費率增長過快；
（3）因部分項目盈利前景堪憂導致的存貨減值的情況；
（4）因部分物業公允價值減少，導致的公允價值減少計入當期虧損的情況；
（5）因少數股東損益佔比提升，導致歸母股東損益增長不及營收增速的情況。
儘管各家的具體原因不盡相同，但以上五點原因均因宏觀、行業大形勢的變化而產生的。在面對城鎮人均居住面積超40平米「供大於求」的大背景下，疊加近兩年經濟承壓、疫情反覆打擊購房需求，而土地價格因「兩集中」等原因而繼續提升，預計在短期內，房企增收不增利的局面仍難有根本改觀。
鑒於此，大眼樓管特推出系列研究，抽絲剝繭分析各房企「增收不增利」的內在原因，供投資人及各房企找到問題癥結，以便優化和提質增效。
德信中國增收不增利
2021年，德信中國實現收入約231.4億元，同比上45.46%，但同期錄得年內利潤僅約123億元，同比增長率僅有5.1%，歸母凈利潤更是同比下滑了21.05%至9.41億元。
從賬面上看，德信中國「增收不增利」的主要原因是利潤率出現明顯滑坡。全年毛利率由上一年的24.9%降至21.68%，為過去5年內新低，凈利潤率由上一年的14.21%降至10.27%。在利潤率下滑的情況下，公司加權ROE也降至15.8%的新低水平。
借款利息高比例資本化 結轉拉低毛利率
德信中國毛利率下滑的主要原因之一是財務成本的快速增長。2019年德信中國賬面金融負債利息開支達到10.6億元，同比2018年的8.71億元增長了21.7%，2020年的融資成本飈漲至16.31億元，同比增長53.87%。但其中的11.71億元全部在當期資本化了，2021年又有26.1億元的利息支出，同比增長60%且資本化率為85%。
當期融資成本的資本化相當於滯后化，這就成了掣肘後期利潤率的主要原因之一。此外，由於房地產開發、結轉模式的緣故，2021年融資利息增長、高比例資本化的事實將也大概率將繼續體現在德信中國未來幾年的財報中。因此，德信中國的利潤率下滑趨勢或仍未結束。
隨著物價及人力成本的提升，各房企的單位建築面積的建設安裝成本或也將明顯提高，這也將導致項目利潤率的下滑。
合作項目收益下滑明顯 歸母利潤同比下滑
德信中國，作為一隻以合作開發為主要策略的房企，多年來既受益於全口徑規模增長，而今年也被合作項目的收益下滑所反噬。
2021年，德信中國從沒有並表的合營、聯營企業處獲得收益分比為2.91億元，同比大幅下滑50%。
此外，在並表的合作項目中，德信中國2021年的少數股東損益達到了14.35億元，佔總利潤的60%，同比增長34.5%。而同期歸母凈利潤為9.41億元，同比下滑21.06%。德信中國的合作項目，在2021年更多的是惠及了合作方而非上市公司股東。
值得注意的是，德信中國的近年來的合作股權佔比持續膨脹，截止2021年底，公司賬面股東權益220.67億元，其中少數股東權益為160億元，佔比高達72.5%。近年來少數股東權益及損益或將持續成為公司的主要盈利結構。
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April 08, 2022 at 05:16PM
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