出品：大眼樓管
作者：小飛鼠
珠三角整體城鎮化率較高，適合做舊改。而廣州老舊區域較多，催生了城市更新領域的優質企業，同時也吸引著外地企業爭相進入。時代中國為廣州本地房企，在業績下滑的情況下，積極加碼城市更新領域，通過低成本土地做利潤。但城市更新周期較長，佔用資金較大，所以也對公司的融資能力提出了考驗。
業績下滑拿地節奏放緩 利潤空間減少尋破局
時代中國成立於1999年，作為廣州本地企業，深耕粵港澳大灣區、並布局長三角、長江中游、成渝城市群等高增長潛力地區。
上半年，時代中國實現營業收入149.25億元，同比下降6.4%；歸屬於母公司股東的凈利潤為15.37億元，同比減少3.6%。公司業務主要包括物業銷售、城市更新、租賃以及物業管理，2019年的營收佔比分別為92.6%、4%、1.3%和2.1%。物業銷售貢獻了絕大部分營收，2020年上半年，佔比提高到98.6%，城市更新業務暫未產生收入。
公司的物業開發項目集中在珠三角地區的核心城市。截至2020年6月30日，公司共有130個處於不同階段的主要項目，其中121個分佈在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山、清遠、肇慶、汕頭、汕尾以及河源等廣東主要城市。截至2020年6月30日，公司土地儲備約2180萬平方米，可供未來3-5年的發展所需。
隨著融資政策收緊，房企調整了拿地節奏，上半年，公司在佛山、長沙以及東莞購入7幅地塊看，土地收購成本總額約為42.64億元。2019年同期購入21幅地塊，土地收購成本總額約為187.59億元。相比之下公司的拿地節奏大幅放緩。
上半年，公司拿地總建築面積為54.75萬平方米，平均成本為7787.76元/平方米，同期的銷售均價為13905元/平方米，地價房價比為56.01%，該數據在2019年為32.45%。利潤空間隨著土地成本的上升進一步減少。
公司的土地來源包括招拍掛、合作收購、城市更新等方式。需要注意的是，雖然拿地節奏放緩，但公司在城市更新領域有明顯發力跡象。相較於招拍掛舊村改造成本更具備管控空間，廣州舊村改造融資區土地出讓金僅為評估地價的20%，大大減輕了資金負擔。另一方面，舊村位置普遍較好，轉化出來貨值高、銷路廣。
所以房企紛紛加碼城市更新領域，而廣州成為了重點布局城市。根據克而瑞統計，截至2020年12月10日，時代中國在廣州簽約東聯村、大塘村、城豐村、劉村社區4個項目，僅次於升龍集團的5各項目。此外，俊發集團、河南瀚宇、龍湖集團、和健集團外地房企也紛紛布局廣州城市更新。
城市更新業務發力 對融資能力提出考驗
岑釗雄指出，時代中國的年度拿地策略並沒有改變，首先是優先買回舊改項目，其次是通過公開招拍掛和收購尋找機會。「上半年我們參加了一些公開的招拍掛，但一部分與我們的投資測算不匹配，所以沒有拿這些項目。」
截至2020年6月30日，時代中國城市更新項目總數超過150個，潛在總建築面積約5200萬平方米。需要注意的是，城市更新業務開發周期長，資金投入大，對房企的資金實力有較高的要求。
截至2020年6月30日，公司的計息銀行貸款及其他借款合計約為587.22億元。從期限結構來看，1年內到期的借款為241.47億元，2~5年到期的約338.89億元，5年以上借款為6.87億元，公司短期借款佔比較高，達到41.12%。
截至2020年6月30日，公司的扣除預收款后的資產負債率為77.63%；凈負債率為74.58%；公司的現金及銀行結存賬面餘額為345.33億元，現金短債比為1.36。以「三道紅線」衡量，只有扣除預收后的資產負債率一項指標踩線。
從現金流來看，2013-2018年，公司的經營活動產生的現金流量凈額連續為負，2019年才轉正為7.89億元，2020年上半年為26.65億元。自身經營活動產生的現金流多年流出的情況下，公司大舉進軍城市更新領域，融資能力能否適配值得持續關注。
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December 31, 2020 at 10:45AM
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