上市5天跌逾14%，即便首發市盈率不高，遠洋服務也沒有逃脫破發的命運。
12月21日，特發服務創業板上市大漲148.67%，帶動A+H兩地41家物業股32家股價上漲，其中龍頭碧桂園服務漲幅達10.06%，華潤萬象生活漲11.73%，時代鄰里漲8.82%，保利物業、合景悠活、新城悅服務等5家，漲幅均在7%以上。
這其中，並不包括剛剛上市的遠洋服務控股。背靠遠洋集團，遠洋服務的前景似乎未被投資者看好。2020年1-11月遠洋集團銷售額累計1082.4億元，僅完成今年目標的83.26%。母公司的銷售壓力傳導至遠洋服務，首先是非業主增值服務收入上半年同比下降8%，導致公司上半年總營收增速只有6.6%。而仔細研究遠洋服務的財務數據，會發現幾處特別之處。
關聯方利息收入粉飾凈利潤
遠洋服務背靠遠洋集團。上市前遠洋集團持有遠洋服務90.1%的權益，上市后遠洋集團持有股份下降至67.57%，仍為遠洋服務控股股東。
2017-2020年6月公司在管面積為29.5百萬平方米、37.3百萬平方米、40.5百萬平方米、42.3百萬平方米，其中來自集團的在管面積佔比為86.44%、74.53%、72.59%、71.63%，雖然近年來第三方面積不斷加大，但依然可以看出對遠洋集團依賴較大。
與大多數房企旗下的物業板塊一樣，遠洋服務與母公司關聯密切，不僅在業務上依賴後者，同時在資金方面支援母公司。
2018年，遠洋服務與第三方投資銀行及經紀公司訂約，將在管物業的物業管理費權利證券化，所得款將為遠洋（中國）提供貸款，計息年利率為8.04%。由此產生了相關的利息收入及開支，2018年、2019年及2020年6月，公司資產支持證券的利息開支為8191萬元、1.71億元、7931萬元，應收關聯方貸款的利息收入為1.07億元、2.14億元、9847萬元，利息收入遠大於利息開支，這筆財務收入給遠洋服務增色不少，占當期期內溢利的17.4%、21.1%、12.4%。
扣除與向遠洋（中國）提供貸款有關的其他收入及與資產支持證券有關的財務開支，遠洋服務2017年-2020年6月實際凈利率分別為8.7%、7.8%、9.4%及15.5%，以2019年不足10%的凈利率來看，遠洋服務實際盈利能力弱於同行。
值得注意的是，資產證券化獲得資金進而轉貸給母公司的操作在物業股中不算少見，但一般按照原貸款利率墊款。比如卓越商企向關聯方墊款4.55億元時，條款與相關銀行借款基本相同；金科智慧服務2017-2019年關聯方墊款利息收入與借款利息開支金額趨同。類似遠洋服務這般，關聯方利息（收入-成本）凈額占利潤比重達到20%的情況，並不多見。
存貨占流動資產比達13% 捂車位惜售
罕見操作不止於此。截至2020年6月，公司存貨賬麵價值為1.33億元，占流動資產比例為12.91%，僅次於招商積余居物業股第二。
這一數據與其體量較為不符。公司目前在管面積42.3百萬平方米，2019年營業收入為18.3億元。在管面積與榮萬家（48.4）同量級，營收與卓越商企相當，屬於中型物管公司。不同於其他行業，物業管理行業最大的成本來自於人力，所以存貨極少甚至是無存貨。
遠洋服務解釋大部分存貨是停車位。2017年-2020年6月，存貨中停車位的賬面值分別為6110萬元、1.23億元、1.3億元及1.3億元。這些剩餘未出售停車位分佈於北京、中山、大連、南京、秦皇島、瀋陽及長春，公司向物業開發商批量折價購買再轉售給業主，遠洋服務賺取其中差價。
這項業務平均毛利率為30.0%、80.3%、45.2%及35.7%。其中北京的停車位購於2010年，成本低且多年來價格連續上漲，導致北京出售停車位毛利率在80%左右。2020年受疫情影響，停車位出售僅19家。
遠洋服務表示，由於供應量有限，預計北京的停車位的銷售價格將上漲，未來五年將戰略性地控制銷量以將回報最大化。而2018年猛增的停車位多位於中山、秦皇島及長春，預計花費三至五年時間，入住率較高時售空相關停車位。
捂盤惜售導致公司停車位的周轉天數異常高，2017-2019年為4625天（約12年）、9398天、4651天，作為對比世茂服務2018/2019年存貨周天數為821/897日。
物管公司經營車位待價而沽無可厚非，需要注意的是存貨錄得虧損。大部分物管公司的做法是對停車位協銷，以提取相關的服務費。因為購買車位需要資本投入，並不利於輕資產運營模式運行。
wind數據顯示，物業股中報存貨餘額前6位分別是招商積余、中海物業、綠城服務、世茂服務、華潤萬象生活、遠洋服務控股。招商積余收重組影響存貨佔比較大，其他幾家存貨中雖包含停車位，但對比可知遠洋服務的營收規模最小，較高存貨帶來的收益亦或風險將被放大。
整體而言，遠洋服務目前面臨收入增長承壓的困境。公司營收增速從2018年的32.7%下降至2019年的13.6%，截至2020年6月營收同比僅增6.55%。在20億營收面前，停車位買賣業務不值一提，聚焦主業加速擴張或是當務之急。
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December 23, 2020 at 11:11AM
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